CONDONO O SANATORIA?

I proprietari di immobili consapevoli della presenza di un abuso edilizio, seppur lieve, presso il fabbricato, molto spesso si chiedono come affrontare la problematica e soprattutto a quanto ammonta la spesa per regolarizzare le eventuali difformità riscontrate. I molteplici quesiti sono legittimi e sovente generano perplessità e preoccupazioni a coloro che debbono approcciarsi alla soluzione della loro esigenza. Che tipo di iter burocratico “conviene” seguire? Quali sono le normative in materia? Quali sono le tempistiche?...ma soprattutto, a chi devo rivolgermi e quanto mi costerà il tutto??

Cominciamo col fare chiarezza sulla importante differenza tra due procedimenti che spesso sono motivo di confusione per chi necessita di regolarizzare il proprio fabbricato: CONDONO o SANATORIA?

Ebbene, nonostante entrambe le procedure abbiano nella sostanza le stesse finalità, per capire la differenza iniziamo a definire i concetti base.

I CONDONI in ambito edilizio, sono una particolare procedura di tipo straordinario che consente di regolarizzare le opere edilizie eseguite in contrasto con le norme urbanistiche e conseguentemente di eliminare gli eventuali provvedimenti sanzionatori; è possibile pertanto sanare abusi compiuti nell'ambito dei regolamenti edilizi riguardanti le nuove costruzioni, le ristrutturazioni, gli ampliamenti o le modifiche alle opere edili eseguite in difformità dai titoli depositati. E’ importante specificare che le opere condonabili realizzate senza il necessario titolo abilitativo, possono essere conformi, parzialmente conformi o non conformi alla normativa urbanistica, e che la durata del condono è limitata nel tempo, ossia è previsto un termine iniziale e un termine finale entro il quale presentare al Comune nel quale è ubicato l’immobile interessato, la relativa domanda. In Italia sono tre i condoni che si sono susseguiti nel tempo, il primo fu nel 1985 (governo Craxi), il secondo nel 1994 (governo Berlusconi I) ed il terzo nel 2003 (governo Berlusconi II), e nonostante spesso si senta qualche politico parlarne, attualmente, nel 2024, non è previsto alcun disegno di legge relativo ad un nuovo condono edilizio.

La SANATORIA rappresenta un provvedimento amministrativo che consente di regolarizzare abusi edilizi su immobili o opere eseguite in difformità dai titoli abilitativi, eseguendo un accertamento di conformità, seguito dall’eventuale pagamento delle relative sanzioni previste dalla normativa di riferimento, a seconda della natura delle opere e della relativa categoria di intervento (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione ecc.). La sanatoria consente quindi di adeguare l’immobile alle normative urbanistiche, ma può essere richiesta solo nel caso in cui i lavori non abbiano violato le norme edilizie vigenti alla data di realizzazione dell’abuso e alla data di richiesta della sanatoria stessa; è pertanto richiesta la cosiddetta “doppia conformità”, argomento controverso e oggetto di un dibattito molto attuale, che merita un approfondimento e che tratteremo quindi in seguito a parte. In Regione Emilia-Romagna, la normativa di riferimento che tratta tutti gli aspetti legati alla Vigilanza e al Controllo dell’attività edilizia, è la LR n.23/2004, che identifica in particolar modo tutti i campi d’applicazione della Sanatoria, nonché le sanzioni previste in base alla tipologia di abuso eseguito. Pertanto se da parte dell’Ufficio tecnico del Comune la richiesta è accettata, è necessario versare il contributo di costruzione raddoppiato (qualora previsto dalla categoria d’intervento), oppure, in caso di parziale difformità, l’importo si calcola in base alla parte dell’opera non conforme al titolo abilitativo.
È inoltre importante presentare tale richiesta prima che venga accertato l’illecito o entro 90 giorni dall’accertamento, a condizione che non sia già stata emessa la sanzione.

I costi associati all’eventuale condono edilizio emanato dal Governo centrale, variano in base ai metri quadri dell’immobile in questione e sono solitamente inferiori rispetto a quelli di un procedimento di sanatoria ordinario. I costi della Sanatoria invece sono previsti dalla normativa regionale di riferimento, e si attuano sulla base della consistenza delle opere eseguite in totale o parziale assenza di titolo abilitativo, della natura delle opere e della categoria di intervento nella quale ricadono.

È pertanto fondamentale rivolgersi a professionisti esperti e competenti, i quali sapranno consigliarvi ed indirizzarvi al meglio sulle procedure da utilizzare per regolarizzare il vostro immobile, coniugando le vostre esigenze con l’ottimizzazione dei costi relativi all’idoneo procedimento, al fine di raggiungere la perfetta CONFORMITA’ EDILIZIA del fabbricato, accantonando finalmente ogni preoccupazione.